Notre cabinet se consacre à la mise en cause de la responsabilité professionnelle des avocats qui en raison de leurs fautes, négligences ou manquements, auraient causé un préjudice à leurs clients.
Il s’agit d’en obtenir réparation par l’obtention de dommages et intérêts.
A cet effet, nous saisissons le Tribunal compétent, sans exclure une éventuelle transaction amiable, et menons la procédure.
Par Me Jean-Patrick Saint-Adam, avocat au Barreau de Paris. Mis à jour le 8 novembre 2026.
En bref : le bail d'un hôtel n'obéit pas tout à fait aux règles des autres baux commerciaux. Son loyer se calcule souvent à partir des recettes de l'hôtel, sans plafond. Les travaux d'équipement relèvent d'un régime propre au Code du tourisme. Et l'indemnité d'éviction se mesure à la valeur du fonds hôtelier, souvent élevée. Un avocat qui ignore ces règles, ou laisse passer le délai de deux ans, peut faire perdre des centaines de milliers d'euros. Cette perte se répare, si vous agissez contre lui dans les cinq ans.
Le cabinet agit contre les avocats qui ont commis une faute envers leur client, notamment en bail commercial. Pour un hôtel, l'enjeu dépasse vite celui d'une boutique. Le loyer suit le chiffre d'affaires. Le fonds de commerce vaut parfois plus que les murs. Une erreur de procédure ou de conseil se chiffre donc en années de loyer ou en valeur de fonds. Cette page concerne l'exploitant de l'hôtel comme le propriétaire des murs : chacun peut être la victime de son propre avocat.
Pour la plupart des commerces, le loyer du bail renouvelé est plafonné : il ne peut pas augmenter plus vite qu'un indice. L'hôtel fait souvent exception. L'article R. 145-10 du Code de commerce vise les locaux construits en vue d'une seule utilisation. Leur loyer peut être fixé « selon les usages observés dans la branche d'activité ». Lorsque cette qualification est retenue, le plafonnement ne s'applique pas.
L'hôtel est l'exemple type de ce local dit monovalent. La qualification n'est pourtant pas automatique. Les juges vérifient que les locaux ont été construits ou aménagés pour cette seule activité, et qu'une autre affectation exigerait des travaux importants et coûteux. C'est un débat de preuve, et il se gagne ou se perd sur les pièces.
Les usages de la branche hôtelière ont donné naissance à une méthode de calcul propre, dite « hôtelière ». L'expert part d'une recette théorique : le prix moyen des chambres, le nombre de chambres et le taux d'occupation. Il en déduit les taxes et, aujourd'hui, les commissions des plateformes de réservation. Il applique ensuite un pourcentage, variable selon la catégorie de l'hôtel. Chacun de ces chiffres se discute devant l'expert, puis devant le juge.
Le Code du tourisme reprend un régime ancien, issu d'une loi de 1964. Le propriétaire des murs ne peut pas s'opposer aux travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire exploitant réalise à ses frais : eau, gaz et électricité, sanitaires, téléphone, chauffage ou climatisation, ascenseurs, cuisines (article L. 311-1, qui en dresse la liste). Les travaux qui touchent au gros œuvre exigent son accord ou, à défaut, l'avis favorable d'une commission. L'exploitant doit notifier son projet au bailleur par lettre recommandée, avec plans et devis, avant de commencer (article L. 311-2). En contrepartie, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer du fait de ces améliorations, pendant le bail en cours, le bail renouvelé et douze ans après la fin des travaux (article L. 311-3).
Les travaux imposés par l'administration obéissent à une autre logique. Lorsqu'une commission de sécurité exige une mise aux normes de l'hôtel, la charge en revient en principe au bailleur, sauf clause expresse contraire du bail. Toute la question est alors la rédaction de cette clause.
Pour les résidences de tourisme, l'article L. 145-7-1 du Code de commerce impose un bail d'au moins neuf ans, « sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale ». L'exploitant ne peut donc pas partir au bout de trois ans, comme dans un bail commercial ordinaire. Le propriétaire qui a investi dans un lot compte sur cette règle.
Au moment du renouvellement, la question de la monovalence décide souvent du montant du loyer pour neuf ans. L'avocat du propriétaire qui ne l'invoque pas laisse son client avec un loyer plafonné, très inférieur à la valeur réelle. L'avocat de l'exploitant qui ne la conteste pas, alors que les locaux pouvaient changer d'usage à peu de frais, laisse le loyer s'envoler. Dans les deux cas, la différence se mesure année après année.
La méthode hôtelière repose sur des hypothèses : taux d'occupation, prix moyen, commissions, pourcentage retenu. Un avocat laisse l'expert retenir un taux d'occupation flatteur, ou oublie de faire déduire les commissions des plateformes. Son client peut alors payer des milliers d'euros de trop chaque année. Ne pas produire les comptes réels de l'hôtel, ou les produire trop tard, revient au même.
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60 du Code de commerce). C'est le cas de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction. Le 12 février 2026, la Cour de cassation l'a rappelé : ce délai court à compter de la date d'effet du congé. Peu importe que le congé soit délivré avec une offre d'indemnité. La mauvaise foi du bailleur ne l'interrompt pas et ne le suspend pas (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin).
La conséquence est brutale. Une fois le délai expiré, le locataire perd son droit à l'indemnité, et il perd aussi le droit de rester dans les lieux. Pour un hôtelier, c'est la perte du fonds sans contrepartie. Un avocat qui laisse filer ces deux ans pendant une négociation, ou dans l'attente d'une expertise, commet une faute.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds, « déterminée suivant les usages de la profession » (article L. 145-14 du Code de commerce). Pour un hôtel, ces usages conduisent le plus souvent à appliquer un coefficient au chiffre d'affaires. Un dossier mal défendu devant l'expert se traduit vite par une indemnité amputée d'une part importante de la valeur du fonds. Les fautes propres à l'éviction sont détaillées sur notre page indemnité d'éviction perdue par la faute de l'avocat.
Un exploitant qui engage des travaux sans la notification exigée par le Code du tourisme s'expose à perdre la protection qu'elle lui donne. Un bail qui met à la charge de l'exploitant, en termes vagues, les mises aux normes imposées par l'administration ouvre un litige coûteux. Dans les deux cas, la question est de savoir si l'avocat qui a conseillé ou rédigé a fait son travail. Les fautes de rédaction sont traitées sur notre page bail commercial mal rédigé.
Un hôtel qui veut ajouter un restaurant ouvert au public, une salle de séminaire ou des appartements meublés se heurte à la clause de destination du bail. Si elle est trop étroite, il faut l'accord du bailleur ou une procédure de déspécialisation. L'avocat qui a rédigé le bail sans anticiper l'évolution de l'exploitation, alors qu'elle était prévisible, peut en répondre.
Trois éléments, comme dans toute action en responsabilité. Une faute : un délai manqué, un moyen non soulevé, un conseil absent ou erroné. Un préjudice : un loyer payé en trop, une indemnité perdue ou réduite, un fonds perdu. Et un lien entre les deux.
Le juge ne vous rendra pas forcément tout ce que vous avez perdu. Il évalue la chance que vous aviez d'obtenir gain de cause si l'avocat avait bien travaillé : c'est la perte de chance. Pour un hôtel, même une chance partielle peut représenter une somme importante, parce que les montants de départ sont élevés. L'avocat est obligatoirement assuré : c'est son assureur qui paie l'indemnité.
Dans une affaire de congé plaidée par le cabinet devant la cour d'appel de Paris, une avocate avait manqué à son devoir d'information et de conseil sur la contestation d'un congé. Notre client a obtenu 500 000 euros (CA Paris, 13 juin 2023, RG 20/03682, présentée sur notre page éviction).
Ne confondez pas deux délais. Le délai de deux ans du bail commercial concerne votre action contre le bailleur. S'il est expiré par la faute de votre avocat, c'est trop tard contre le bailleur, mais pas contre l'avocat.
L'action contre l'avocat qui vous a assisté en justice se prescrit par cinq ans à compter de la fin de sa mission (article 2225 du Code civil). Si l'avocat vous a seulement conseillé ou a rédigé le bail, le délai de cinq ans court du jour où vous avez découvert le dommage (article 2224 du Code civil). Dans tous les cas, n'attendez pas : les pièces de l'exploitation et de l'expertise sont plus faciles à réunir tôt.
Nous partons du bail, du congé ou de la demande de renouvellement, du rapport d'expertise et des décisions rendues. Nous reconstituons ce que le dossier aurait donné sans la faute : le loyer qui aurait dû être retenu, l'indemnité qui aurait dû être obtenue. C'est ce calcul qui fixe l'enjeu réel. Il peut conduire à vous déconseiller d'agir. Le cabinet est installé à Paris, où se concentre une grande part du parc hôtelier et du contentieux des baux d'hôtel.
Un hôtel est-il toujours un local monovalent ?
Non. C'est fréquent, mais il faut établir que les locaux ont été construits ou aménagés pour l'hôtellerie et qu'une autre affectation exigerait des travaux importants. La question se tranche dossier par dossier.
Pourquoi le loyer de mon hôtel a-t-il autant augmenté au renouvellement ?
Si les locaux ont été jugés monovalents, le loyer n'est pas plafonné : il est fixé selon les usages de l'hôtellerie, à partir des recettes. Si votre avocat n'a pas discuté cette qualification ou les chiffres de l'expert, vous pouvez rechercher sa responsabilité.
Mon avocat a laissé passer le délai de deux ans : ai-je perdu l'indemnité d'éviction ?
Contre le bailleur, en principe oui, et vous perdez aussi le droit de rester dans les lieux. Mais vous pouvez demander à votre avocat réparation de cette perte, dans un délai de cinq ans.
Le propriétaire des murs peut-il refuser les travaux de mon hôtel ?
Non pour les travaux d'équipement et d'amélioration faits à vos frais, à condition de lui avoir notifié le projet par lettre recommandée, avec plans et devis. Pour le gros œuvre, il faut son accord ou, à défaut, l'avis favorable d'une commission.
Qui paie la mise aux normes exigée par la commission de sécurité ?
En principe le bailleur, sauf clause expresse contraire du bail. La rédaction de cette clause est donc décisive.
Combien peut-on obtenir contre l'avocat ?
La part du préjudice qui correspond à la chance perdue : loyer payé en trop, indemnité perdue ou réduite. Pour un hôtel, les montants sont souvent élevés.
Vous exploitez un hôtel, ou vous en possédez les murs, et vous pensez qu'une erreur d'avocat vous a coûté cher ? Demandez une étude préalable : nous chiffrons ce que le dossier aurait dû donner. Pour nous joindre : formulaire de contact ou 01 87 65 21 86, cabinet situé 20 rue de Longchamp à Paris 16e.
